Penjelasan Mudah Subprime Mortgage Crisis, Penyebab Kehancuran Harga Properti Amerika dan Perekonomian Dunia di Tahun 2008

Pada tahun 2008 di Amerika banyak orang  mengalami kerugian besar karena harga rumah terjun bebas, menggerus nilai investasi yang orang sebut-sebut sebagai jenis investasi yang nilainya selalu naik. Ternyata pemikiran semacam itu telah membuat banyak orang gigit jari pada waktu itu.

Jika kita lihat di Indonesia, harga dari salah satu kebutuhan pokok, yaitu papan memang selalu merangkak naik. Jumlah lahan yang semakin sedikit, dipadu dengan kebutuhan akan tempat tinggal yang terus bertambah, mengerek harga rumah terus naik ke atas. Hal yang sama juga terjadi di negara-negara lain.

Lalu apa yang menyebabkan kehancuran harga di pasar properti Amerika 5 tahun yang silam, dan bahkan menyeret perekonomian dunia bersamanya.

Salah satu bank tertua dan terbesar di Amerika, yaitu Bank Lehman Brothers dengan CEO-nya, Richard Severein Fuld, Jr. atau sering dipanggil Dick Fuld meminjam dengan sangat agresif dari Federal Reserve, Bank Sentral Amerika Serikat (disini Bank Indonesia/BI) dengan jumlah sangat banyak, melebihi dari bank-bank lainnya, kurang lebih dua kali dari bank-bank yang lain. Karena pada tahun 2008 suku bunga yang ditetapkan hanya 1%, sebuah angka yang sangat kecil sekali.

Dengan pinjaman yang sangat besar tersebut (dalam dunia perbankan disebut leverage) bank dapat menghasilkan keuntungan yang berlipat-lipat. Sebaliknya bila bank tersebut mengalami kerugian, maka penderitaannya juga akan bertambah-tambah. Dan itulah yang terjadi. Lehman Brothers jatuh bangkrut.

Seperti yang kita ketahui, bahwa bank mendapatkan keuntungan melalui pemberian/penyaluran kredit. Demikian juga Bank Lehman Brothers menawarkan Kredit Pinjaman Rumah (KPR) kepada masyarakat Amerika. Bahkan mereka berani meminjamkan kepada orang-orang yang tidak kredibel dalam kemampuan membayarnya (subprima), dengan suku bunga awal yang rendah sekali. Tidak perlu melewati pemeriksaan dokumen yang menyulitkan. Begitu diajukan langsung disetujui. Dan Inilah awal dari krisis kredit macet atau lebih dikenal dengan subprime mortgage crisis.

Secara sederhana proses terjadinya kekacauan ini dijelaskan di halaman selanjutnya

Para pemain

Krisis kredit ini mempertemukan dua kelompok orang yang berbeda, yaitu para pemilik rumah dan para investor. Para pemilik rumah mewakili Kredit Pinjaman Rumah (KPR), dan para investor mewakili uang mereka. Sementara itu KPR itu sendiri mewakili rumah-rumah,  dan uang mewakili institusi-institusi finansial besar.

Kedua grup, pemilik rumah dan investor dipertemukan di dalam suatu sistem finansial oleh sekelompok bank dan makelar yang dikenal sebagai Wall Street.

Bertahun-tahun yang lalu. Para investor duduk di atas gundukan uang mereka, mencari suatu investasi yang baik untuk menghasilkan lebih banyak  uang. Biasanya mereka pergi ke Federal Reserve untuk membeli obligasi pemerintah yang dianggap sebagai investasi teraman.

Tetapi dengan kejatuhan dunia dot com pada 11 September, Chairman Federal Reserve, Allan Greenspan menurunkan tingkat suku bunga hingga menjadi hanya 1% untuk menjaga perekonomian tetap kuat.

1% adalah suatu pengembalian investasi yang sangat rendah (dari obligasi). Oleh karena itu para investor berkata, “Tidak, terima kasih!”

Di sisi lain hal ini berarti bank-bank di Wall Street dapat meminjam uang dari Federal Reserve hanya dengan bunga 1%. Setelah itu dengan adanya surplus dari Jepang, Cina dan Timur Tengah menciptakan kredit berbunga rendah yang berlimpah. Hal ini membuat meminjam uang menjadi sangat mudah bagi bank-bank dan mereka menjadi tergila-gila dengan yang namanya leverage .

Leverage

Leverage adalah meminjam uang untuk meningkatkan output dari sebuah transaksi. Inilah cara kerjanya.

Pada sebuah transaksi yang biasa, seseorang dengan $10.000 membeli sebuah kotak seharga $10.000. Kemudian dia menjualnya ke orang lain seharga $11.000 untuk keuntungan $1.000. Ini suatu transaksi yang bagus.

Dengan menggunakan leverage seseorang dengan uang $10.000 akan meminjam $990.000, dan membuatnya memiliki uang sebanyak $1.000.000 di tangan. Lalu dia membeli 100 kotak dengan uang $1.000.000 miliknya dan menjualnya ke orang lain seharga $1.100.000.

Setelah itu dia membayar kembali hutangnya yang sebesar $990.000 + $10.000 (katakanlah sebagai bunganya). Dan setelah dikurangi dengan $10.000-nya yang pertama (modal pertama), tersisa untuknya keuntungan $90.000. Coba bandingkan dengan orang yang sebelumnya yang hanya untung $1.000.  Leverage merubah sebuah transaksi yang bagus, menjadi sebuah transaksi yang luar biasa. Ini adalah cara bank-bank besar menghasilkan uang.

Jadi Wall Street mengambil banyak sekali pinjaman, menghasilkan banyak transaksi yang luar biasa. Dan tumbuh menjadi sangat kaya, kemudian membayar hutangnya kembali.

Investor melihat ini dan ingin mendapatkan bagian.  Dan hal ini memberikan ide bagi Wall Street untuk menghubungan para investor dengan pemilik rumah melalui KPR. Begini caranya.

Siklus KPR yang menguntungkan

Sebuah keluarga menginginkan sebuah rumah, maka mereka menabung untuk uang muka dan kemudian menghubungi makelar KPR mereka. Makelar KPR menghubungkan mereka dengan si bank pemberi pinjaman KPR. Si makelar mendapatkan komisi yang bagus dan keluarga yang membeli rumah menjadi pemilik rumah. Hal ini baik menurut mereka sebab harga rumah bisa dikatakan selalu naik. Semuanya berjalan dengan lancar.

Suatu hari bank pemberi pinjaman KPR mendapatkan telpon dari sebuah bank investasi yang ingin membeli KPR itu. Si pemberi pinjaman menjualnya dengan harga yang bagus.

Berikutnya Bank investasi meminjam jutaan dolar untuk membeli ribuan KPR dan menaruhnya di dalam sebuah kotak kecil yang apik. Dengan Ini setiap bulannya dia mendapatkan uang dari para pemilik rumah.

Lalu bank investasi tadi membagi isi kotak itu menjadi tiga bagian: bagian yang aman, yang lumayan aman, dan yang berisiko. Kemudian mereka menaruhnya kembali ke dalam kotak dan menyebutnya sebagai Collateralized Debt Obligation atau CDO.

Sebuah CDO bekerja seperti tiga baki yang tersusun, ketika uang datang baki yang pertama terisi duluan, kemudian tumpah jatuh ke baki yang di tengah dan sisanya ke baki paling bawah.

Uang berasal dari para pemilik rumah yang membayar pinjaman rumah mereka. Jika ada pemilik rumah yang gagal bayar, maka lebih sedikit uang yang masuk, dan baki yang paling bawah mungkin tidak akan terisi. Ini membuat baki yang paling bawah lebih berisiko dan baki yang paling atas lebih aman.

Untuk mengompensasi risiko yang lebih tinggi, baki yang paling bawah mendapatkan pengembalian keuntungan yang tinggi. Dan yang paling atas mendapatkan pengembalian keuntungan yang lebih kecil, tetapi tetap masih bagus.

Agar baki yang paling atas menjadi lebih aman lagi, bank menciptakan asuransi dengan sejumlah biaya yang kecil, yang disebut dengan Credit Default Swap, suatu asuransi atas gagal bayar.

Bank melakukan semua pekerjaan ini agar badan pemberi peringkat kredit mencap potongan yang paling atas sebagai investasi AAA, sebuah peringkat paling aman. Potongan yang lumayan aman dengan BBB, cukup baik, dan hmm…mereka tidak mau repot memberi peringkat pada potongan yang berisiko.

Oleh karena peringkat AAA, bank investasi dapat menjual potongan yang paling aman kepada investor yang hanya menginginkan investasi yang aman. Dia menjual potongan yang lumayan aman kepada bankir yang lain, dan potongan yang berisiko kepada pengelola investasi global atau pengambil risiko lainnya. Bank investasi menghasilkan uang yang banyak. Kemudian dia membayar kembali hutang-hutangnya.

Akhirnya para investor menemukan investasi yang lebih baik untuk uang mereka, jauh lebih baik daripada obligasi pemerintah yang hanya 1%. Mereka begitu senang,mereka menginginkan potongan CDO yang lebih banyak lagi. Maka bank investasi menelpon si bank pemberi pinjaman, menginginkan lebih banyak KPR lagi. Si pemberi pinjaman menelpon si makelar untuk mendapatkan lebih banyak lagi pemilik rumah. Tetapi si makelar tidak dapat menemukan siapa pun lagi. Semua yang layak untuk KPR sudah memiliki KPR.

Tetapi kemudian mereka memiliki ide. Ketika pemilik rumah gagal bayar, pemberi pinjaman menyita dan mendapatkan rumah, dan rumah selalu naik harganya. Dan oleh karenanya mereka terlindungi jika pemilik rumah gagal bayar, sehingga bank pemberi pinjaman dapat menambah lebih banyak KPR-KPR baru yang berisiko. Tidak perlu uang muka, tidak perlu bukti pendapatan, tanpa dokumen apa pun. Dan itulah apa yang mereka lakukan.

Maka bukannya meminjamkan uang kepada pemilik rumah yang bertanggungjawab yang disebut dengan prime mortgage, mereka mendapatkan yang lebih kurang bertanggungjawab yang disebut sub-prime mortgage. Ini adalah titik pembalikannya.

Titik awal dari semua masalah

Jadi seperti biasanya si makelar KPR menghubungkan para keluarga dengan si pemberi pinjaman dan ia mendapatkan komisi. Sedangkan para keluarga tersebut membeli rumah yang besar. Sementara bank pemberi pinjaman menjual KPR itu kepada bank investasi.  Bank Investasi merubahnya menjadi CDO, dan menjual potongan-potongan itu kepada para investor dan kepada yang lainnya. Semua ini sebenarnya bekerja dengan baik sekali untuk semua orang dan membuat semuanya menjadi kaya.

Tidak ada yang merasa khawatir karena setelah mereka menjual KPR kepada orang yang selanjutnya, KPR itu menjadi masalahnya orang yang selanjutnya itu. Jika pemilik rumah itu gagal bayar, mereka tidak peduli, mereka menjual risikonya kepada orang yang berikutnya dan menghasilkan jutaan seperti bermain dengan bom waktu.

Harga rumah berjatuhan

Tidak mengherankan pada akhirnya para pemilik rumah menjadi gagal bayar. Bank pemberi pijaman KPR melakukan penyitaan, dan salah satu pemasukan bulanan mereka berubah menjadi sebuah rumah. Tidak masalah, bank menjualnya. Tetapi semakin lama pemasukan bulanannya berubah menjadi rumah-rumah yang lain. Sekarang begitu banyak rumah yang dijual di pasar, menciptakan lebih banyak penawaran daripada permintaan, harga rumah yang naik menjadi tidak naik lagi bahkan mereka turun.

Ini menciptakan masalah  yang menarik bagi para pemilik rumah yang mencicil rumah mereka. Seiring rumah-rumah di lingkungan mereka dijual, nilai dari rumah mereka turut turun. Kemudian mereka berpikir mengapa mereka membayar pinjaman KPR mereka yang sebesar $300.000 sementara rumah tersebut saat ini hanya bernilai $90.000. Mereka pun memutuskan, bahwa tidak masuk akal untuk melanjutkan cicilan mereka, meskipun mereka mampu. Maka mereka meninggalkan rumah mereka. Tingkat gagal bayar menjadi tinggi menyapu seluruh negri dan harga terjun bebas.

Sekarang bank investasi pada dasarnya memegang sebuah kotak berisi penuh rumah yang tidak ada nilainya. Dia menelpon temannya si investor untuk menjual CDO-nya. Tetapi investor tersebut tidak bodoh dan berkata, tidak terima kasih.

Dia tahu bahwa aliran uang tidak menetes lagi. Dia berusaha menjual CDO-nya kepada semua orang, tetapi semua tidak ada yang mau membeli bomnya. Dia menjadi ketakutan karena terkadang ia meminjam jutaan atau bahkan milyaran dolar untuk membeli ‘bom’ ini dan dia tidak dapat membayarnya kembali.

Apa pun yang ia coba, ia tidak dapat membuangnya. Tetapi ia bukan satu-satunya. Investor telah membeli ribuan dari bom-bom ini sebelumnya.

Si bank pemberi pinjaman mencoba untuk menjual KPR nya, tetapi bank lain tidak mau membelinya, dan si makelar kehilangan pekerjaan. Seluruh finansial keuangan menjadi mati suri, dan semuanya menjadi gelap. Semua orang mulai menjadi bangkrut.

Dan Anda mulai dapat melihat bagaimana krisis mulai mengalir di dalam siklus. Selamat datang di dalam krisis kredit macet.Bank Lehman Brothers adalah bank yang sangat besar dan banyak bisnis, bank dan negara yang terkait dengannya sehingga kejatuhannya juga menyebabkan kejatuhan yang lain. Keputusan Pemerintah Amerika pada waktu itu untuk tidak mem-bail out Lehman Brothers hingga kini masih terus diperdebatkan.

20 Februari, 2013 / 5 Comments / by / in

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *